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《对手》一（2）

房地产业是个古老而新鲜的行业，在过去的20年里，随着中国城市化进程的不断加快，被评价为“暴利时代”，而今已是把以前形成的“关系地产”随着市场竞争演变到“品牌地产”、“效益地产”。

一个月以前，老板就让郑天时放下所有的活儿，全力做投资房地产项目策划，也就是郑天时每次经过都咬牙切齿的那个昆仑饭店对面的大坑，大老板花了近１个亿从别人手上拿到的土地出让权。

这个年头，土地出让的方式是行政划拨、有偿出让、招拍挂三者并行。这三个方法，用另一种眼光看去，就是官商勾结、划地圈钱的三条路径。前两者人人皆知，第三种招拍挂，也只需通过预知标底、合作投标、强行举牌等方式就可实现和前两招一样的目的。而这些，都需要以权钱交易为前提。在我们这个社会，权钱交易是挣钱发财、跻身上层社会的前提条件。几乎没有不靠这个而能实现目的的。不用说国企，不用说民企，就是外企，在这里也得以政府公共关系为开展业务的头等大事。所谓“政府公共关系”，表面上是改善友好的合作关系，其实质就是向政府各级官吏搞公关，以各种方式各种名目行贿。

郑天时对这一点早就深有感触，并常谈他的经典案例：我某年某年给一家外企做产品展示会策划时，那个白肤蓝眼黄发的公关经理就告诉过我一个搞政府公关的方便法门：先搞定退下来的干部，然后通过他们搞定在位的干部。

如今，人们的普遍心态是只要和土地沾上边，就能发财；只要圈到地，就能发达。于是，从１９９９年开始的北京新一轮的圈地高潮中，北京城就麇集了１８００多家房地产开发公司，１０００多家建筑公司和６００多家规划设计公司。除了与权势有各种关系的人以外，权势拥有者也纷纷在重利吸引下筹集资金炒地。不少党政部门、企事业单位争先恐后以各种名目、通过各种渠道向银行贷款，去发“地皮财”，一度，甚至连教委、体委、计生委、工会这类事业单位都把教育及体育经费拿了出来，想以钱生钱，炒地发财，然后经办人中饱私囊：只给公家一点小利意思一下，自己则拿大头，和跟随坐镇的银行代表按比例分脏。

当然，若要圈到土地，就得敲开权力之门。在这个行业的形形色色的企业中，有门路的就越过村、乡、镇、区等各基层办事单位，直接找省、市、县一级领导批地；门路一般的就敲市、县一级的土地规划部门的大门；没门路的人就在这样的公司里打工，分得一瓢羹。如果能弄到领导的“条子”，那就是另外一回事了。拿着这种“条子”，只需交几百几千块钱手续费就可以拿到“红线图”，然后马上脱手，一夜成为千万富翁。土地价格则随行就市的，全看经办人怎么做手脚；而经办人怎么做手脚，要看企业怎么打动他们。从征地到立项，从村干部到区、镇、县、市国土和建设部门的工作人员，每个环节都需用钱来打通“关节”。“关节”的打法称为“三步曲”：第一步，弄到相关主管干部的电话号码及住址，第一次上门时提一些水果“投石问路”，第二步就送“文件袋”。文件袋里是一打一打的现金，第三步就是“搞活动”，说白了就是带去玩女人或者出国旅游。前者，或者是妓女、或者是公关小姐，或者是售楼小姐，场合、档次随情况而定；后者，路线已经从东南亚、欧洲、北美，扩大到南美、南非及各种稀奇古怪的地方。

这就是“买路钱”，这就是房地产开发成本。这样的“前期开发费用”几乎占到房子销售价的20％～50％左右。房价高起，这是原因之一。

就是这样，几平方公里几平方公里的良田沃土纷纷流向三教九流、各色人等。而这些土地，理所当然地有６０％以上是基本农田，就是说当年毛泽东主席的“打土豪，分田地”，到现在成了“给土豪分田地”。

事实上，大老板买的这块地，已经在无数个公司、无数双手中转了无数圈。而转给大老板土地的这家公司，也就是在这一轮圈地高潮中新近崛起的暴发户。

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《对手》一（3）

这个暴发户的老板我见过，几年前还是一个政府部门下属三产的小经理。１９９９年的时候从上级那里拿了一笔启动资金搞了个房地产开发公司。无一例外，他都是和政府其他各个部门进行联合，用象征性的价格圈占土地，然后转手获取暴利。

当时的房产实在是神话一样，短短几年这家公司便成为业内颇有实力的大中型企业。2001年年底，小经理提出改制。结